Общественная приемная

По подвальным помещениям. Как определить статус подвального помещения

К Г.Н. Артемьевой обратилась гражданка с просьбой разобраться на каких основаниях в подвале многоквартирного дома расположена слесарная мастерская. Приводим ответ, а также алгоритм как определить статус подвального помещения.

Слесарная мастерская, расположенная в данном доме, необходима для оперативного реагирования при аварийных ситуациях. Мастерская оборудована индивидуальными приборами учета по электроэнергии, холодному и горячему водоснабжению и по письменному запросу жителей дома от 26.11.2012 г. вам были направлены копии актов приёмки и допуска в эксплуатацию этих приборов учёта. Электросварочные и другие работы, влияющие на повышенную нагрузку в общедомовой электросети, в слесарной мастерской не производятся.

Жителям дома, как собственникам помещений, полезно узнать статус подвального помещения, расположенного под домом. Определение статуса подвальных помещений в многоквартирном доме (МКД) зависит от того, в каких целях используется подвал и когда было проведено правовое оформление подвального помещения как объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, за пределами или даже внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации даёт полное представление о том, что относится к общим помещениям дома: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Отчуждать общее имущество собственников помещений в МКД никто, в том числе и управляющая компания, не имеет права, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников, которое вправе принять решение об использовании общего имущества третьими лицами. Порядок разрешения пользования общим имуществом собственников должен быть оговорен собранием собственников и, обратите внимание, общее собрание принимает решение об определении лица, уполномоченного от имени собственников заключать договоры на использование общего имущества.

Собственники помещений, сдавшие в аренду места общего пользования, должны получать доход от сдачи этого имущества (ст.248 Гражданского кодекса РФ), который, должен распределяться между собственниками помещений соразмерно занимаемой ими площади. Таким образом, при правильном подходе к организации управления домом в управляющей организации или ТСЖ всегда будут необходимые денежные средства для облагораживания придомовой территории, установки скамеечек возле подъездов, детских площадок, проведения ремонта коммуникаций, крыши и т.д.

Если же техническое подвальное помещение с момента постройки дома используется для обслуживания нескольких домов, то оно не может находиться в общей долевой собственности.

Следует учесть, что не каждый подвал, даже если там проходят инженерные коммуникации, относится к техническому подвалу. Если подвал используется как самостоятельный объект недвижимости (т.е. он был спроектирован или сформирован к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования), то тогда собственники подвального помещения обязаны наравне с другими собственниками жилых помещений многоквартирного дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью многоквартирного дома. Об этом чётко сказано в постановлении Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 21.03.2011г. В таком случае бремя платежей по общедомовым расходам на каждого собственника должно стать меньше.
Поэтому собственникам жилых помещений вашего дома следует уточнить, является ли подвал самостоятельным объектом недвижимости и кому в этом случае он принадлежит, или это технический подвал, являющийся частью общедомового имущества. И только в зависимости от этого принимать соответствующие меры.

Очевидно, что в процессе установления статуса подвала может потребоваться помощь экспертов. В любом случае за Вас, собственников жилых помещений, все эти вопросы никто решать не будет.

Одновременно в управляющую компанию необходимо написать заявление от жителей дома о желании лично присутствовать при съёме показаний приборов учёта, а также направить в протокол общего собрания собственников по поводу реконструкции и благоустройства дворовой площадки.