Общественная приемная

О содержании общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе собственники помещений обязаны нести бремя расходов и на содержание общего имущества.

Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. 13 августа 2006г. Постановлением Правительства Российской Федерации за № 491 эти Правила были утверждены.

В вышеуказанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, т.е. на 1 кв.м. общей площади жилого помещения. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается пропорционально размеру общей площади указанного помещения.

Согласно Правилам в состав общего имущества включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, т.е. помещения общего пользования. В этом перечне - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, окна и двери общего пользования, стены, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, общие внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений до первого отключающего устройства, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры и т.д., иное оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Содержание общего имущества включает в себя:
- осмотры общего имущества;
- освещение помещений общего пользования;
- обеспечение температуры и влажности в помещениях общего пользования;
- уборка мест общего пользования, в том числе и земельного участка;
- сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
- меры пожарной безопасности;
- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома в соответствии с постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в указанном постановлении.

В соответствии с п.1 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (статья 156 Жилищного кодекса Российской Федерации), включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых сетей, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
Каждое муниципальное образование имеет свой нормативный акт, например, 13 декабря 2010г. администрация городского округа Верхняя Пышма приняла постановление за № 2481 «Об оплате жилья, нормативах потребления коммунальных услуг для  граждан  городского округа Верхняя Пышма в 2011 году», в приложении № 1 к которому утверждена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В пункте 2 данного приложения установлено, что в структуру платежей для собственника помещения в многоквартирном доме входят:

1) плата за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2) плата за содержание и ремонт общего имущества – плата за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плата за коммунальные услуги».

Таким образом, плата «за содержание жилья» является обязательным платежом для всех владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, о чем четко гласит статья 158 Жилищного кодекса РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».

В пункте 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ записано, что собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. В пункте 9 указанной выше статьи отмечено, что собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В соответствии с пунктом 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».

Если же собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления многоквартирным домом (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК и т.д.), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Кроме того, собственник жилого помещения имеет право получить информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности в рамках пункта 9 Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Управляющая организация должна теперь представлять такую информацию за каждый отчетный год. Управляющая организация раскроет информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности в установленные  законодательством сроки.

Следует иметь в виду, что пункт 4 статьи 44 Жилищного кодекса РФ отнес к полномочиям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося органом управления многоквартирным домом, выбор способа управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Так как в соответствии с пунктом 8.2. статьи 162 Жилищного Кодекса РФ «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора», собственники жилых помещений дома могут изменить способ управления домом.